Declaração de imóveis no IR 2026: como informar compra, venda, financiamento e doação

Contribuintes obrigados a entregar a declaração do Imposto de Renda 2026 devem detalhar todos os imóveis que possuíam em 31 de dezembro de 2025, bem como as transações realizadas ao longo do ano passado. O Fisco exige que cada bem seja registrado pelo custo de aquisição, jamais pelo valor de mercado.

Quem precisa declarar

Entre os critérios que tornam a entrega obrigatória estão: patrimônio superior a R$ 800 mil em 31/12/2025 ou venda de imóvel com ganho de capital em 2025, ainda que o lucro possa ser isento.

Compra em 2025

O imóvel adquirido no ano passado deve ser incluído na ficha Bens e Direitos, grupo 01 – Bens Imóveis, usando o código específico (02 a 19 ou 99). No campo “Discriminação” informe:

• Nome e CPF/CNPJ do vendedor;
• Data da aquisição;
• Forma de pagamento (à vista ou financiada);
• Endereço, área, número de matrícula e cartório;
• Inscrição municipal do IPTU ou NIRF, se rural.

Preencha “Situação em 31/12/2024” com zero e “Situação em 31/12/2025” com o valor efetivamente pago no ano, incluindo corretagem (esta última também deve aparecer em Pagamentos Efetuados, código 72).

Financiamento

Financiamentos não entram em Dívidas e Ônus Reais. Registre apenas o que foi quitado. Exemplo:

• Imóvel de R$ 200 mil comprado em 2024 com entrada de R$ 20 mil e R$ 12 mil em prestações: na declaração 2025, “Situação em 31/12/2024” = R$ 32 mil.
• Mais R$ 12 mil pagos em 2025: na declaração 2026, “Situação em 31/12/2024” = R$ 32 mil e “Situação em 31/12/2025” = R$ 44 mil.

Repita o procedimento até a quitação. Juros, seguros, IOF e demais encargos integram o custo de aquisição, o que reduz eventual ganho de capital no futuro.

Venda em 2025

Na ficha Bens e Direitos, descreva a transação, indique comprador, CPF, valor e data. “Situação em 31/12/2025” deve ficar zerada.

Se não houve lucro, nada mais é necessário. Havendo ganho de capital, o contribuinte deve usar o programa GCAP 2025 para apuração e, depois, importar o demonstrativo para a declaração.

Casos de isenção

• Venda do único imóvel por até R$ 440 mil, sem outra venda nos últimos cinco anos – informar em Rendimentos Isentos, código 06.
• Imóvel adquirido até 1969 – isenção lançada em Rendimentos Isentos, código 07.
• Reinvestimento em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias – parte isenta vai em Rendimentos Isentos, código 07; eventual parte tributada, em Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva.

Nos demais casos, o lucro é tributado de 15% a 22,5%. O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, com multa diária de 0,33% (limite de 20%) e juros pela Selic, se houver atraso.

Imagem: Internet

Doação de imóvel

O bem pode ser transferido:

• Pelo mesmo custo de aquisição que constava na declaração do doador – sem IR.
• Pelo valor de mercado – o doador apura ganho de capital no GCAP e paga o imposto.

Quem doa registra o ato em Doações Efetuadas, código 81, e zera o bem em Bens e Direitos. Quem recebe inclui o imóvel em Bens e Direitos, informa doador e valor na ficha Rendimentos Isentos, código 14, e quita o ITCMD (2% a 8%, conforme o estado) calculado sobre o valor de mercado.

Imóvel quitado

Para bens já pagos, repita anualmente o mesmo valor. A atualização só é permitida:

• Pela janela de reavaliação aberta em 2024 ou 2026, com IR de 4% sobre a valorização; ou
• Pelo acréscimo de benfeitorias comprovadas, como reformas.

Notas fiscais e recibos devem ser guardados por cinco anos após a alienação.

Com esses procedimentos, o contribuinte mantém sua declaração em dia e evita questionamentos da Receita Federal.

Com informações de Seu Dinheiro

Guia do Credito

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